圖片來源：合雄APPLE官網
大家好，我是宅宅，上週看了和發建設的「和發天鑽」後，發現大有路上有一個新的建案「合雄APPLE」，建案的位置十分優良，非常吸引宅宅，現在就讓宅宅為大家做介紹吧。
[建商品牌]寶佳機構-合雄建設
[案 名] 合雄APPLE
[接待中心] 桃園市桃園區大有路426號
[基地位置] 桃園市桃園區大有路與民富十三街路口
[基地面積] 850坪
[建物樓層] 14F/B3
[建物型態] 單層2~3併
[社區戶數] 127戶
[車位數量] 129車
[車位價格] 平面140~170萬/位
[公 設 比] 31.77%
[坪數格局] 2~4房（20~48坪）
[建案開價] 25~27萬/坪
[代銷公司]新理想廣告
▲ 大有區位置圖
大有區緊鄰藝文特區，到藝文特區車程約8分鐘， 距離國道1號車程約10分鐘，至國道2號車程約15分鐘。
大有路地區目前已發展成熟，生活機能優良，雖然說地區的條件優良，但是大有路的北端為火葬場及喪葬事業用地，因此大興路以北的生活品質較差，而且周邊山區有許多福地，靠山一側的建案會見到零星的福地，影響了景觀條件。
大有路地區的商業活動主要集中在寶山路及大業路商圈，因為商圈周邊的發展已飽和，近年來建商推案傾向外圍擴張。
過去因為桃林鐵路影響了大有路地區的交通，而且距離高速公路交流道較遠，因此影響了地區的價格，不過因為地區平均單價較低，且中古屋供給穩定，近年來市政府積極推動桃林鐵路活化，未來桃林鐵路將變成單車道及綠廊帶，可提供民眾休憩使用。
宅宅今天要向大家介紹的建案是寶佳機構-合雄建設在大有路的新建案「合雄APPLE」，接待中心在大有路426號的透天店面，基地位置在大有路與民富十三街的交叉口，位於大有路最熱鬧的地段，隔壁是7-11，對面是全聯，周邊也有各式各樣的餐館，生活機能相當優秀，基地的後方是桃林鐵路，目前正在進行環境優化的工程，日後會興建成綠廊帶及自行車道。
▲建案對面的全聯，日常採買相當方便
▲宅宅十分喜愛車水馬龍的大有路。
▲虎頭山公園離本案車程約7分鐘。
開車的話3分鐘可到達榮總桃園分院，5分鐘到達桃園高中，7分鐘到達虎頭山公園，至國道一號南崁交流道車程需10分鐘，動線還算流暢，但是上下班時間春日路、大有路車流量較多，容易塞車。
大眾運輸方面，出門不用1分鐘，基地隔壁就設有國道客運站牌，方便住戶到雙北通勤，另外也有市區公車站牌，可往返桃園市區，距離300米的大檜溪公園設有YOUBIKE站點。
▲不用過馬路，步行4分鐘就能到大有國中。
▲步行4分鐘能到大有國小，免去接送麻煩，對宅宅來說十分方便。
▲大檜溪公園，桃林鐵路優化完工後，步行2分鐘可到達。
看到建案的部分，本案規劃為4棟，地上14層、地下3層，其中AB棟是連棟設計，屬於單層三併規劃，而CD棟則是獨棟雙併，B棟與C棟的棟距較近，可能會影響到B3戶後陽台的通風採光。車道的出入口在大有路側，行人出入大廳規劃在民富十三街側，公設的部分設有健身房、兒童遊樂室、中庭花園。
若依面向景觀考量選擇3房的話，宅宅會選擇C棟的戶別，因為C、D棟格局是相同的，三間房間都能直接採光，雙衛浴也做到開窗，唯一不同的是景觀座向會是C棟視野穿透性最好，高樓層甚至有無限景觀棟距的優勢。2房的話宅宅會選擇A3戶，因為是2房卻有雙陽台的配置，十分吸引宅宅。
首先介紹A棟2房的A3戶，格局與B3戶相似，坪數約30坪。
優點
1.前後陽台配置
2.四件式衛浴
3.玄關有鞋櫃空間
缺點
1.樑柱多
2.浴廁沒開窗
3.走道空間稍嫌浪費
A棟的3房A1戶，與B1戶的格局相似，坪數約35.81坪。
優點
1.前後雙陽台配置
2.兩間浴廁都有開窗
3.採光通風佳
4.客餐廳空間完整
缺點
1.室內多樑柱
2.次臥空間小
3.餐桌安定面稍嫌不足
本案主打減音建材，使用中空樓板的工法，在樓板中間放保麗龍球，不僅能抗噪音，也能增加樓板的強度，就算在屋內跑跑跳跳，也不會影響到樓下，對於家中有小孩的宅宅來說非常的實用。
宅宅來幫大家整理一下本案的優缺點吧。
優點
1.地段條件為大有區最佳，生活機能佳
2.近學區、大檜溪公園
3.桃林鐵路優化工程完工後，環境質感提升
4. 隨小檜溪重劃開發，民光東路可直通春日路或與舊市區連接，大大加強了大有區的便利性。
缺點
1.受棟距影響，景觀條件較差
宅宅論房價
與大有路周邊其他的建案，在本案對面的新古屋「麗悅」，屋齡約4年，今年實價登錄的行情為每坪20.6萬（車位以140萬/位計算），來比較本案價格 。
▲ 107年「麗悅」的實價登錄，裡面有些筆數未將車未分開計算，導致房屋成交單價偏低。下表為統一的車位計價方式所呈現的成交單價。
▲ 「麗悅」近三年成交行情（以車位價格140萬計算，可參考【宅宅專題】三分鐘教你看懂實價登錄）
與其他銷售中的建案比較：
「快樂學園」：在殯儀館、少年輔育院以及中油煉油廠附近，進出倚賴健行路，大貨車進出非常頻繁，小環境條件差。
「名軒夢享家」：距殯儀館300公尺，周邊有葬儀社相關行業聚集，民俗抗性端對一般消費者影響大。
「澄舍」：鄰近寶山商圈，靜巷住宅，大有路東側靠山邊，基地後側仍受零星福地影響。
「天玉晴山」：鄰近寶山商圈，靜巷住宅，大有路東側靠山邊，基地後側仍受零星福地影響。
「和發天鑽」：同樣為寶佳機構，可參考 【預售屋】大有路-和發天鑽 ，近新光三越，部分戶別受零星福地影響。
大有路北段近殯儀館價格最低，位於中間精華地段的「合雄APPLE」是他最佳的賣點，對面是全聯、隔壁是7-11的生活機能真的無話可說，具有一定的保值性，日後基地後方的桃林鐵路活化工程新建完成後，還能提升小環境生活質感。綜合以上來看，宅宅建議本案現況合理行情為23~24萬/坪（視各房型條件面向）。
宅宅看未來
大有區臨近小檜溪市地重劃，目前土地開發正如火如荼的展開，即使現況土地是禁止移轉階段，但民間仍以權利價值買賣的方式在交易，若以現況行情反算重劃後的住宅建地每坪上看60萬+，反算未來開發成本房價每坪上看25萬+。因此，現況新推案若能以每坪23萬內買到大有區，未來增值空間大。
綜合所有條件來看，「合雄APPLE」在大有區屬於地段最佳、無法再複製的絕版個案。因為大有區核心區發展已經非常飽和，中段沒有大面積素地能夠提供開發，未來大有區很難再出現像本案一樣地段好、機能佳、環境好的個案。所以如果有考慮想買大有區的朋友，千萬不要錯過本案，務必要撥時間快去參觀喔！
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我是宅宅，我們下次見。
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