宅宅的部落格

大家好，宅宅今天剛好跟朋友來大業路知名的韓大叔吃飯，吃飯結束後運動一下，來看看這間靜巷社區讓大家參考。

圖片取至韓大叔官網

大家若有經過可以特地繞來嘗嘗，三五好友一起聚會，大口吃肉再喝個燒酒，非常推薦哦!!

今天為大家分享位於大業路靜巷的住宅「百懿智慧家」。

[建商品牌]百年建設-百懿機構

[社區案名] 百懿智慧家

[社區物件] 百懿智慧家6F-3房車

[基地位置] 桃園市民富十七街

[樓層規劃] 地上11層地下2層 位於6樓

[社區戶數]  120戶

[公設比] 25%

[坪數] 34.4坪

[車位] B2機械下層車位  5.2坪 

[裝潢家電] 客廳 (沙發、茶几、電視櫃 ) 餐廳 ( 餐桌椅 ) 廚房 ( 廚具、冰箱 ) 主臥室 (床組) 次臥室1 ( 書桌、電腦椅) 次臥室2 ( 床組 ) 後陽台 ( 洗衣機 )

[屋齡] 13年

[座向] 北朝南

[管理費]約2492/月

[待售開價] 888萬

此建案位於大業路二段，近大興路上，靜巷住宅，周邊生活機能非常發達，距離大興路商圈步行約150公尺，大業路商圈約300公尺，對於想要擁有生活便利，卻又不想太吵雜的朋友是一大首選。

▲經國家樂福

從本案到經國家樂福約900公尺，經國家樂福24小時不打烊，大大的為你的生活加分。

▲大業路街景

從本案走到此區約300公尺，店家林立，宅宅今天吃的韓大叔也在這條路上，住在大業路好幸福。

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▲大興路街景

從本案走到此區約150公尺，近年來大興路上進駐許多美食名店，牧石鍋物、相演燒肉，每次經過門口都滿滿的人潮。

▲全聯福利中心

今天來看房子的時候宅宅才發現，這裡新開了一家全聯從社區走下來就到了，大業路的便利性真的遠勝過藝文特區。

▲建築外觀

外觀偏向日式風格的設計，簡單俐落，門口印著大大的LOGO，很醒目，相信很多住在大業路上的朋友，都知道此建案。

▲社區大廳

一進到大廳雖然沒有華麗的氛圍，社區屋齡也有十年以上，但是給人感覺很舒服維護得很好，大廳外打造一個人造瀑布相當舒適，在管理上非常的嚴謹大大的加分。

▲會客區

在大廳旁設置一個小型的會客區，空間雖然不大，但有個小空間給住戶使用也格外方便。

▲社區中庭

中庭給人感覺很舒適乾淨，維護的很好，以空間來說足夠120戶的住家來做使用，唯一缺點如果要溜狗的朋友此區周遭沒有公園。

這次宅宅參觀時發現此社區公設非常多元，但因為正在做清潔無法做參觀，公設有閱讀室、兒童遊戲室、健身房、會議室，都非常實用喔!!而且公設比才25%，大大划算!!!

▲梯廳

一層兩戶一支電梯，雖然梯廳空間比較小，但雙拼的單純，未來在標準型首購新成屋建案中要看到，真的是難上加難啊!!

▲示意格局圖３４．４坪３房規劃(資料提供 :　有巢氏 大業雙峰店）

▲客廳

在客廳的規劃相當寬敞，大面窗低檯度的開窗大大增加客廳的明亮度以及採光，真的不要懷疑這是３４．４坪３房的大客廳。

▲餐廳

屋主在餐桌椅擺放的位置，會造成次臥室出入的不便利，宅宅建議可以把餐廳空間往右方擺放靠牆的位置，增加走道空間，也不會有擁擠的感覺。

▲主臥室

在空間上基本配置都沒問題，雙人床，梳妝台，衣櫃，跟一般標準三房差不多，最大特色主臥室落地窗的規劃，大大增加採光面，這間主臥宅宅非常喜歡。

▲主衛浴

空間規劃不大，但以34.4坪來說算是精簡實用。

▲次臥室１

屋主把次臥室１拿來做辦公室的空間，實在有違常理，看得出來屋主對工作非常講究，難怪賺大錢換新房去了。宅宅建議新任屋主，這間要改成臥房會實用些！！！

▲次臥室２

在次臥室２的空間比較小，現況配置單人床及衣櫃，床板的部分也做了收納功能，家裡東西多的朋友非常實用。

▲廚房

廚房走道空間寬闊，在使用上不會感到擁擠，可感覺屋主平時家中時常開伙，廚房仍能保持得非常清潔，忍不住想問問屋主是處女座的嗎？？？哈哈　～

▲後陽台

長型的後陽台空間非常足夠，整體採光通風性強，曬衣服、棉被，不用擔心曬不乾的問題。

▲客浴

盥洗的空間很大，但乾濕分離的窗框似乎被屋主給拆了，建議新任屋主可加裝增加生活品質。

▲窗外景觀

客廳面向中庭，視野平視大樓的外觀　～　磁磚、鐵件還真感覺不出屋齡已有１３歲了！！！！

▲地下室車道

車道空間很大，但因為鋪設柏油的關係，地下室折舊高、觀感不佳。

▲車位

搭配左邊機械式車位的下層，這是宅宅認為本案最大的缺點。

宅宅來幫大家整理一下本案的優缺點吧。

優點

1.生活機能棒，靜巷住宅。

2.社區管理嚴謹，維護良好。

3. 一層兩戶單純，室內採光通風絕佳。

４．以上超低公設比，室內坪效高。(若以現在新成屋的公設比換算，和本案一樣的空間新成屋需買到39坪)

缺點

1.車位為機械車位。

2.要額外花費一筆裝潢費用，更改臥1的用途。

以13年屋齡來說，宅宅給這間房子的總評價非常高，若不是搭配機械式下層的車位，行情合理這間屬於秒殺案件。

本社區實價登錄分析:

▲ 近年「百懿智慧家」實價登錄，裡面有些筆數未將車未分開計算，導致房屋成交單價偏低，其中第一筆、第二筆、第十筆，低於整體行情，故不計算在內。

下表為統一的車位計價方式所呈現的成交單價。

▲ 「百懿智慧家」近三年成交行情（以車位價格120萬計算，可參考 【宅宅專題】三分鐘教你看懂實價登錄 ），本社區中古屋的行情非常穩定，顯示幾個社區特點 : 1.社區內皆為自住客較少投資客 2.就折舊率來說低於行情，顯示社區的保值性極佳。所以，在房市景氣回升的當下，若能以上述價格買到本案，資產絕對增值!!

宅宅建議

■ 適合族群

√ 首購族群

√ 網拍族(不需要該改臥1裝潢)

■ 價格建議

√行情：

機械車位若以區域行情60萬/位計算，本案建議總價715萬，每坪價格19.04萬
TIP：單價計算方式
(總價715萬 - 車位價60萬) / (總面積39.6坪 – 車位面積5.4坪)
= 房屋總價655萬 / 房屋面積34.4坪
= 房屋單價19.04萬

√前期現金支出：自備20%+10萬內的契稅與代書費，約需153萬，不含仲介費用。

√月負擔：現況利率行情1.6%(需視個人財力)，30年貸款每月本利攤還約19950元。

√本物件生活機能便利，社區管理嚴謹，靜巷住宅鬧中取靜。

宅宅看未來

本案緊鄰中正藝文特區、經國重劃區，及位於大有區的蛋黃區內，可建地不多且土地昂貴續漲，在地段上絕對安全與增值。就產品力而言，CP值超高的低公設比室內大空間，對於預算有限、家庭人口較多的購屋族群來說，本案也非常具吸引力。在社區品質維護上，再住個5~6年本案賣相依然佳，未來轉手流動性依然強，自用與置產兩者可兼顧。故宅宅強烈建議只有一桶金的朋友，這間房子是你的絕佳機會點。

各位讀者有興趣，麻煩幫宅宅分享，或是下方留言。

我是宅宅，我們下次見。

建案位置：