大家好 ~ 我是宅宅 ! 今天為大家分享寶山街上的社區 ~ 椰林書香!!!
[建商品牌] 寶佳機構-佳瑞建設
[社區案名] 椰林書香
[社區物件] 椰林書香３F-３+ 1房車
[基地位置] 桃園市寶山街
[樓層規劃] 地上１０層地下２層 位於３樓
[社區戶數] ２３２戶
[公設比] ２５%
[坪數] ４３．６５坪
[車位] Ｂ２平面車位 ８．５５坪
[裝潢家電] 空屋 客廳 主臥 次臥 次臥２ 皆有安裝冷氣
[屋齡] １５年
[座向] 西朝東
[管理費]約２５３３/月
[待售開價] １０８０萬
此社區位於寶山街上，擁有大有區最強的生活機能。
▲經國家樂福
從社區到經國家樂福約五分鐘車程，２４Ｈ不打烊。
▲大有新光三越
從社區到大有新光三越約９００公尺。
▲大有國小
從社區到大有國小約９００公尺。
▲大有國中
大有國中就在大有國小對面，九年免接送。
▲虎頭山公園
到虎頭山公園的車程約七分鐘。
▲大興路商圈
從社區到大興路商圈約三分鐘車程。
▲大業黃昏市場
從社區到大業黃昏市場約２００公尺，對很多婆婆媽媽來說非常便利。
▲寶山街街景
從社區走出來就有許多店家，對很多外食族來說也相當便利。
▲７－１１便利商店(社區樓下)
▲生活位置圖
▲大樓外觀
歐式古典基座採用石材，門廳出口意象鮮明但社區外觀立面有大量的冷氣室外機，實在不美觀。
▲社區大廳
空間寬敞明亮整潔。
▲社區中庭
中庭寬闊草木茂盛，配合裝置藝術活潑生動。
▲閱讀中心
▲ＫＴＶ中心
規劃兩個ＫＴＶ的包廂。
▲視聽中心
▲小孩遊戲區
▲健身房
▲運動室
放置桌球桌以及撞球檯，還有放置許多重量訓量的器材，宅宅真心覺得公設真的非常完善。
▲梯廳
以梯廳來講空間雖然較小，但一層兩戶相對單純。若以現在新建案來說，幾乎都是四拼以上的規劃。
▲示意格局圖４３．６５坪３＋１房規劃(資料提供 : 有巢氏 大業雙峰店）
▲客廳
大面寬客廳，低檯度開窗大大增加採光面，就算在低樓層也有明亮的陽光，重點是，竟然還鋪木頭地板!!超讚的 ~
▲主臥室
主臥室不只大，還開兩扇窗通風採光當然沒話說。主臥也是鋪設木頭地板喔!!
▲主衛浴
衛浴採用乾濕分離，淋浴空間跟浴缸再一起使用上，空間略小。
▲次臥１
次臥室１的空間比目前線上的新建案主臥室都還大。
▲次臥２
次臥室２空間略小一些，但是放置雙人床、書桌、衣櫃，都沒有太大的問題。
▲＋１房
在客廳另一邊的空間，＋１房的空間可做成和室、神明廳、臥室，看到時候新屋主怎麼去做選擇囉。
▲廚房
廚房空間為Ｌ型的，可看到圖上除了廚具旁邊可放置冰箱的位置之外，右手邊方向還可製作電器櫃，空間很好做利用。
▲後陽台
放置洗衣機後，還有非常大的空間，但採光略顯不足。
▲客浴
客浴也是採用乾濕分離，整體的空間依然較小。
▲窗外景觀
客廳面向中庭，因為低樓層的關係中庭視野景觀較高樓層好。
▲車道
車道空間寬廣。
▲停車位
車位深度較深，可以看到有些住戶還放置摩托車。
優點
１.寶山街鬧區，生活機能便利。
２.２５％公設比，室內坪效高，多元化公設。 (若以現在新成屋的公設比換算，和本案一樣的空間新成屋需買到５０坪以上)。
３.格局方正，室內空間大而好利用。
4.全室木地板，物件稀有。
缺點
１.屋齡１５年。
２.雙衛空間較小，與室內其他空間不成比例。
低公設、超大室內空間、屋況佳，真的是中古屋市場難得的好物件，符合需求的朋友真的手腳要快！！！
本社區實價登錄分析:
▲ 近年「椰林書香」實價登錄，裡面筆數未將車位分開計算，導致房屋成交單價偏低。
下表為統一的車位計價方式所呈現的成交單價。
▲ 「椰林書香」近三年成交行情（以車位價格１２０萬計算，可參考 【宅宅專題】三分鐘教你看懂實價登錄 ）
宅宅建議
■ 適合族群
√ 換屋族群：家庭人口數較多的客群
■ 價格建議 :９７５萬
車位若以區域行情１２０萬/位計算，本案建議總價９７５萬，每坪價位１９．６萬
TIP：單價計算方式
(總價９５０萬 - 車位價１２０萬) / (總面積５２．２坪 – 車位面積８．５５坪)
= 房屋總價８３０萬 / 房屋面積４３．６５坪
= 房屋單價１９．６萬
√前期現金支出：自備２０%+１５萬內的契稅與代書費，約需２０５萬，不含仲介費用。
√月負擔：現況利率行情１．６%(需視個人財力)，３０年貸款每月本利攤還約２６６００元。
√本物件：優質地段，多元化公設，室內大空間。
建案位置：
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