【新成屋】中路-君邑富疆－宅宅的部落格

圖片來源：君邑建設官網

大家好，我是宅宅，最近因為工作的關係常常跑到桃園市政府辦公，發現中路重劃區靠近向陽公園一帶有好多新的建案，其中有個建案「君邑富疆」的外觀很吸引宅宅，就讓宅宅來跟大家介紹吧。

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[建商品牌] 君邑建設

[案名] 君邑富疆

[接待中心] 桃園市桃園區文中東路、忠二路口

[基地位置] 桃園市桃園區文中東路、忠二路口

[基地面積] 933坪

[建物樓層] 21F/B4

[建物型態] 單層4併

[社區戶數] 148住11店

[車位數量] 171車

[車位價格] 平面160~200萬/位

[公設比率] 33.3%

[坪數格局] 2房（28.32~28.47坪）、3房（40.24~40.44坪）

[建案開價] 32~36萬/坪

[代銷公司] 君邑建設

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▲ 中路特區位置圖

中路特區鄰近藝文特區，到藝文特區車程約5分鐘，到國道二號南桃園交流道車程約3~5分鐘。

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中路重劃區又稱為中路特區，是目前桃園重劃區中推案最熱門的地區，因為鄰近藝文特區又靠近國道二號南桃園交流道，所以說無論是到外地上班或是本地通勤都相當的方便，而中路重劃區的特點是全住宅及文教區規劃，也就是說不會出現商辦大樓或是商場在重劃區內，而且規劃了三大公園，因為法規獎勵的關係，大部分的建築都有大量退縮，並保留了大量的人行空間，所以說區內的居住品質相當優良，不過也因為是重劃區的關係，目前中路重劃區的生活機能尚未完善，多倚靠周邊舊市區的生活機能。

就中路地區的環境來說，產品價位大致可分為三個等級，從最高價位開始是大坪數（80坪以上）的豪宅建案，基地位置多在大型公園旁，中悅系列的建案就是其代表，再來是換屋坪數（40~80坪）的公園宅，「國泰水秀」是其代表，最後是靠近市府一帶，重劃區右下方的建案，具有較佳的生活機能，多規劃中小坪數（40坪以下），寶佳機構的建案多為其代表。

「君邑富疆」建案基地正面文中東路，路寬約12米，北側為8米的小巷弄，東側為4米寬的人行步道，而建案因為建築法規的影響，正面退縮距離約12米，背面退縮13米，因此具有很寬闊的人行空間。因為離市政府很近，僅650米的距離，因此到市府周邊的廈門街、縣府路商圈也很方便。

▲廈門街店家林立

▲縣府路生活機能齊全

▲ 步行約6分鐘可到文山國小

▲ 步行約8分鐘可到中興國中

交通方面無論是公園、國中、國小、區公所都能用步行的方式抵達，若開車的話，約4分鐘可上國道二號南桃園交流道，8分鐘可到達藝文特區，在大眾運輸方面，桃園地方法院設有免費公車站牌，距離約260米，可往返桃園市區。

▲ 步行約2分鐘可到向陽公園

中路重劃區有三大公園，由大到小分別為風禾公園、向陽公園、水秀公園，向陽公園是中路重劃區第二大的公園，占地約6500坪，是宅宅很喜歡的一個公園，公園內規劃有籃球場、兒童遊樂場、表演廣場、公廁。無論是平日或假日，到了下午時間，人潮開始變多，有許多民眾來到公園內散步，也有放學後的孩子們一同前來玩耍，家長下班後也會與孩子們在公園享受午後的時光，園區內充滿了大人小孩的笑聲，十分熱鬧。

圖片來源：君邑建設官網

看到建案的部分，從建築的外觀就能發現與其他周邊的建案十分不同，外牆的裝潢採用花崗石裝飾，運用現代巴洛克風雕飾建築外觀，具有濃厚的歐洲風格，讓宅宅有種置身歐洲的感覺，尤其周邊的建案都是寶佳系列的建築，幾乎都使用二丁掛外牆，更是凸顯了本案與其他建築的不同。

▲ 巴洛克式的外牆風格，十分具有質感圖片來源：君邑建設官網

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建案規劃有AB兩棟，每棟4併，每棟有兩個電梯，分別為10人電梯及17人無障礙電梯，其中AB棟之間的棟距約8.6米，A5戶及B5的後陽台及次臥採光稍受影響，不過還算合理。其中高樓層的景觀條件普遍較佳，而中低樓層的話，面東及面南的戶別才會具有較佳的遠景視野。

若是選擇2房的話，宅宅會建議高樓層的A1戶，有雙面採光的優勢，而且可以看得到向陽公園的景觀，十分適合小家庭使用不過缺少了餐桌擺放空間，3房的話宅宅會選擇B3戶，同樣具有雙面採光的優勢，而且就算是中低樓層景觀視野也相當不錯。

一樓部分規劃有11個店面及公設接待大廳、圖書閱覽室、球類運動場、戶外花園，大廳出入口在文中東路側，大廳內部的裝潢也走歐洲風格，十分的典雅氣派。車道入口在忠二路202巷15弄，採汽機車分離車道，各棟頂樓有規劃健身房，公設比約33.3%，管理費粗估一坪約80元。

B棟B3戶規劃為3房，坪數約40.24坪。

優點

1.雙面採光

2.客廳與餐廳空間充足

3.樑柱外推

4.次臥採光佳、空間充足。

缺點

1.兩間浴廁都沒開窗，但是有配四合一暖風機

2.開放式廚房規劃，餐廳缺乏餐桌安定面，不好收納

3.廚房沒有冰箱放置空間（動線過遠）

本建案採用林內廚具、TOTO衛浴、60*60的國產冠軍磁磚、國際牌4合1暖風機。使用長庚活水系統，可提高居家用水的含氧量，排水管使用Studor排水通風系統，可減少管路的穢氣並隔離蚊蟲。建築部分在臥室外的公共空間採用22.5公分的中空樓板，可提升隔音能力及樓板承受力。宅宅看了這麼多案子，50坪以下的房子要用到這種等級的建材真的不多見，心中忍不住要給建商一個讚!!!

宅宅幫大家總結一下本案的優劣勢吧。

優點：

1. 建築外觀採巴洛克風格，獨特顯眼。

2. 近向陽公園。

3. 道路退縮較深、人行空間舒適。

4.生活機能較重劃區內的其他建案好。

缺點：

1. 大眾運輸工具選擇較少。

2. 小環境內有些老舊透天未參與重劃，破壞重劃區街廓市容。

宅宅論房價

鄰近本案的新成屋「昭揚越」屋齡約1年，今年實價登錄的行情為每坪26萬（車位以160萬/位計算），來比較本案價格。

▲ 107年「昭陽越」的實價登錄，裡面有些筆數未將車未分開計算，導致房屋成交單價偏低。下表為統一的車位計價方式所呈現的成交單價。

▲ 「昭揚越」近三年成交行情（以車位價格160萬計算，可參考【宅宅專題】三分鐘教你看懂實價登錄）

與向陽公園周邊其他銷售中的建案比較：

晴悅：公園第二排，棟距小，寶佳機構建案。

明築向陽：公園第一排，面公園戶具景觀價值，強調綠建材。

權視界：公園第一排，面公園戶具景觀價值，寶佳機構建案。

市府采舍：近市府舊市區，生活機能較佳，寶佳機構建案。

中悅學府公園：中悅建設的豪宅建案，單價及總價較高，當然其產品力完全不同。

格林公園：強調近學區，緊鄰中悅豪宅，寶佳機構建案。

京懋一號：為豪宅建案，單總價較高，鄰近加油站。

竹城真鶴：近舊市區，力行路旁，生活機能較佳，對面是消防局。

由上圖可知，本區真的是寶佳機構的大本營。若以寶佳機構的價格為基準，本案在外觀設計、建材設備上成本皆相對較高，適當反映在售價上，本案宅宅建議現況合理行情在27-28萬/坪(視各房型條件面向)。

宅宅看未來

中路重劃區共計104公頃屬新興重劃區，正處於開發初期，建商都有開發時程獎勵，所以在建工程真的非常多，桃園各大主流建商均有插旗，供給的房型亦非常多元，小到20坪，大到破100坪皆有，目前共計19案銷售中的戶數達1249戶，是現況桃園市各區塊供給量最大的區塊。

雖然短期供給量大銷售壓力沉重，不過著眼於整體中路重劃區的完善規劃 - 現代化街廓、高綠覆率的環境價值，長遠房產價值可期。故今年中路重劃的土地標售，已經提前嗅到房市回溫的訊號 – 土地標售量價齊揚 (標售統計數據可見下圖) !!!因此，近期有想要在中路重劃區購屋的朋友，可以好好挑選適合自己的房子，現在正是時候。