看中古屋的時候，要知道這個社區的行情價格，最快的方法便是查詢內政部實價登錄網站，由於是政府立案的服務，秉持著公平、公正、公開的立意將不動產買賣的價格透明化，不過實價登錄卻因車位價格登錄的方式，可讓同一筆交易一樣的總價造成單價有著極為顯著的差異。宅宅現在就來教各位如何正確的看懂實價登錄的行情吧!!
1.實際的成交單價須扣除車位
我們以桃園區大有路的新古屋「麗悅」為例，目前屋齡約4年，規劃地上14F地下3F，其中抓2筆交易資料做對比，分別為交易A及交易B。
交易A：在105年7月有一筆含車位、總價為965萬的交易，系統顯示單價為22.4萬。
點開交易明細後可以看到車位資料都有完整的登記，系統會以（總價-車位價格）/（總坪數-車位面積）做計算，因此得到單價為：
（965-140）/（48.52-11.62）=22.4萬
交易B：看到另一筆在105年11月的交易，含車位的總價為932萬，系統顯示單價為19.3萬。
點開交易明細後可以看到車位的資料，但是本筆交易僅顯示車位類別及車位面積而已，並沒有標示車位的價格。
由於在沒有登記車位價格或車位面積的狀況下，系統會直接將交易總價除以總坪數，因此系統會顯示單價為：
932/48.19 =19.3萬
與同社區、同樓層、同房型的交易A成交單價整整差了3.1萬元。
若我們假設交易B的車位和交易A的車位價格相同，再次計算交易B的單價，我們可以得到單價為：
（932-140）/（48.19-11.33）=21.7
竟然與原本的單價高了2.4萬元，因此我們可以了解到系統顯示交易B的單價並非實際的成交單價，若沒有登記車位價格及面積的交易，必須將社區車位的均價及坪數代入計算，才能得到實際的成交單價。
2.特殊交易情形須注意
有些交易會因為親友間的買賣、或增建之類的特殊關係而影響價格高低，稱為「特殊交易」，因此若是有特殊交易的情形，不會列入市場行情的判斷，所以在交易明細內會有一欄備註資料特別做說明。
上圖同樣是「麗悅」社區的實價登錄，其中在106年11月有一筆交易單價為28.4萬元，雖然建物的樓層在平均單價較高的一樓，不過還是遠高出社區行情，點開交易明細後可以看到備註欄寫了「含增建或未登記建物」，因此這筆交易為特殊交易，不具有參考價值。
經過宅宅這次介紹，相信大家對如何看實價登錄系統也有些概念了吧，若有問題的話也歡迎各位在底下留言討論。
我是宅宅，我們下次見。
留言列表
