圖片來源：自遊人官網
大家好，我是宅宅，上次為大家介紹中路重劃區後，今天要為大家介紹同樣位於桃園的重劃區-經國重劃區，其中有個建案「自由人-時上區」是經國重劃區的第一個建案現況已經成屋，讓宅宅介紹給大家吧。
[建商品牌] 嘉璟機構-源美建設
[案 名] 自遊人-時上區
[接待中心] 桃園市桃園區經國一路100號
[基地位置] 桃園市桃園區經國一路100號
[基地面積] 476.43坪
[建物樓層] 24F / B4
[建物型態] 單層5併
[社區戶數] 114住 3店
[車位數量] 86車
[車位價格] 平面145~185萬/位
[公 設 比] 33%
[坪數格局]2房（27~30坪）、2+1房（32坪）
[建案開價] 30萬
[代銷公司] 新理想廣告
▲ 經國特區位置圖
經國特區因為近南崁交流道，僅需2分鐘就能上國道一號，十分方便。
經國重劃區又稱為經國特區，是目前北桃園推案的熱門區域之一，經國特區的特色就是他靠近南崁交流道，不到3分鐘的時間就能上交流道，因此區域的交通相當便利，因為交通便利的關係，市府決定在經國特區內規劃轉運站，預定在今年10月完工，也意味著未來這裡將是北桃園交通的樞紐，無論是到雙北通勤、轉機場線到機場搭飛機、南下至各縣市都非常方便。經國特區與藝文特區僅隔一條南崁溪，未來要規劃一座橋，將幸福路延伸至中正路(如上圖紅色虛線部分)，不僅提升了通勤至藝文特區的便利性，同時也連接了中正北路的交流道以及規劃中的捷運綠線G12站，可以紓解南崁交流道的車流。
重劃區內的另一個特色就是南崁溪沿岸具有1萬坪的帶狀河濱公園，規劃了900米的自行車道及200米的人行步道，可供居民休憩使用，整體來說非常的舒適。而經國重劃區的缺點除了發展初期尚未有生活機能外，就是重劃區並沒有中小學的規劃，最近的學校為1公里外的同安國小及經國國中。另外整個重劃區被工業區包圍，中油的煉油廠也在經國特區東側，居住品質受到影響，雖然說日後可能有遷廠計畫，不過目前狀況尚未明朗，因此重劃區東側的推案較為冷清，區域內推案的熱點多在經國轉運站周邊或是南崁溪沿岸。
「自遊人」建案分為兩區，分別為「日上區」及「時上區」，兩者最大的不同是格局的規劃，日上區規劃了2~4房，時上區為2房規劃。「日上區」位置就在經國轉運站附近，基地正面經國一路，側面為20米的綠帶園道，因為建築的建蔽率僅32%，因此周邊的道路退縮較深，退縮了6米至12米，人行空間相當舒適。
▲基地旁為20米寬的綠廊帶，僅供人行出入，側邊施工中的建築為遠雄金融大樓。
▲南崁溪自行車道
經國特區的水岸綠帶非常適合散步、慢跑、騎單車，宅宅非常喜愛。
▲經國轉運站，預計今年10月完工
建案具離經國轉運站僅270米，轉運站規劃2層樓，一樓為轉運站，二樓為停車場，將匯集國道客運及市區公車，可提升大眾交通工具的運輸效率，若要通勤至雙北上班也非常方便。
▲經國路街景
因為經國重劃區為發展初期，加上旁邊都為工業區，多老舊建築，因此重劃區周邊街景看起來較為寡陋。
▲周邊機能圖
基地周邊的機能較差，區域內生活機能薄弱，日常所需的採買多倚賴車程3到5分鐘的南平路商圈及春日路的家樂福。若有就學的需求，同安國小與經國國中距離本案車程約4至5分鐘。
建案規劃為地上24層，地下4層，4間2房及1間2+1房獨棟5併雙電梯。「自遊人 時上區」這種標準首購型社區獨棟抽高的規劃確實在市場上比較少見，一般標準型首購社區比較常見的都為「ㄇ字形」或「一字形」連棟15樓以內規劃較多(原因在降低營造成本)，因此本案戶戶在通風、採光、視野棟距上的表現一定較佳。景觀部分西面為經國一路，北面為20米寬的綠園道，景觀與棟距較佳，東面及南面的戶別因為受到隔壁建案的影響，要高樓層才會有較佳的景觀條件。
若依面向考量而選擇兩房的話，宅宅會推薦中高樓層的A2戶，因為具有是雙面採光的條件，所以室內非常的明亮、通風，因為是地上24F的高層建築，若在高樓層還能看到南崁溪的景觀。當然，我想這些戶別的價錢一定高出均價行情許多。
建案一樓規劃有3間店面，公設種類較少，只有接待大廳及閱覽室，公設比為33%。車道規劃在建築的外圍，入口設在經國一路側，人行的出入口在20米寬的綠園道一側。
▲A２格局圖。
圖片來源：自遊人官網
▲A５戶的實景照，格局與A２戶對稱，將餐桌移到電視牆一側，可以看到客廳與餐廳的空間相當充足。
A２戶兩房規劃坪數約３０坪，以本案的目標客層來說偏大了２~３坪，總價因此就高了５０~８０萬，畢竟兩房的客層相對年輕預算有限，宅宅想這個案子在銷售狀況應該還是坪數精簡的A１&A６(２７坪)優於視野較佳的A２&A５(３０坪)。
優點
1.雙面採光，室內明亮、通風。
2.完整客餐廳空間，可規劃較多的儲物空間
3.衛浴開窗
缺點
1.後陽台較小
2.玄關至餐廳的空間有些浪費又不好規劃鞋櫃空間
▲A３格局圖。
▲A３戶實景照，多了一個+１的空間，可以規劃成和室或書房。 圖片來源：自遊人官網
A３戶為２+１房的規劃，坪數約３１坪。
優點：
1.室內格局大而方正
2.主臥大空間完整衣櫃空間實屬難得
3.具有完整客餐廳空間
缺點：
1.後陽台依然較小
2.浴室沒開窗，但有配備暖風機
3.兩間臥房的床頭都是隔壁戶的客廳電視牆(考驗建商的隔音品質)
▲廚房實景照 圖片來源：自遊人官網
廚具採用櫻花牌的電熱爐、烘碗機、抽油煙機，浴廁部分採用美國KARAT牌的免治馬桶及衛浴設備。
宅宅幫大家總結一下本案的優劣勢吧。
優點：
1. 近經國轉運站，大眾運輸交通方便。
2. 鄰近２０米的綠園道
3.道路退縮較深，棟距較寬，行人空間充足
4. 獨棟抽高達24樓，屬標準型稀有產品規劃
缺點：
1. 停車位規劃不足，有些戶別無法購置車位
2. 公設種類較少
宅宅論房價
鄰近本案的新成屋「竹城表參道」屋齡約１年，今年實價登錄的行情為每坪２４．２萬（車位以１６０萬/位計算），來比較本案價格 。
▲ １０７年「竹城表參道」的實價登錄，下表為統一的車位計價方式所呈現的成交單價。
▲ 「竹城表參道」近三年成交行情（以車位價格１６０萬計算，可參考【宅宅專題】三分鐘教你看懂實價登錄 ）
與重劃區內其他銷售中的建案比較：
自遊人-日上區：同為嘉璟機構建案，規劃為２~４房，公設較豐富。
竹城祥鶴：靠近南崁溪水岸，具有景觀價值。
忠泰幸：台北知名建商，公設豐富，強調日本知名建築設計師。
尊暘安：近南崁溪水岸，具有景觀價值。
璞淘元：台北知名建商，公設豐富，強調建築品質。
由上圖可知重劃區內的建案單價大約落在２４~３０萬之間，「自遊人-時上區」基地的位置良好，經國轉運站用走路就能道到達，加上本案屬於抽高24樓規劃，在建物造價及產品力上優於「竹城表參道」實價登錄約24萬，故宅宅認為現況本案合理行情約25～27萬元/坪 (視各房型條件面向)。
宅宅看未來
經國重劃區因交通區位的關係，被定位成商住混合的重劃區。當然居住環境不如純住宅規劃的中路重劃區佳，但就長遠的未來而言，市府卻有著長遠的規劃，採用分期分區的方式(後面還有經國二期重劃)，結合了便捷的交通網與周邊產業，吸引了許多企業投資，像是遠雄集團(遠雄人壽)就在商業區內蓋了一棟金融中心。長榮集團也有意願在二期重劃時，資產活化將北側的倉儲用地興建購物中心及遊樂場，不僅增加了開發話題，也提供了大量的就業機會。加上市府正著手規劃延伸幸福路到中正路，讓經國轉運站連結捷運綠線G１２站，更提升了重劃區的交通便利性。所以，宅宅建議未來想在桃園購屋的朋友 ~ 想要居住環境的可選擇中路重劃區，要交通便利性的可選擇經國重劃區。
若有任何的疑問歡迎在下方留言討論，我是宅宅，我們下次見囉！
建案位置：
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